2019中級(jí)會(huì)計(jì)師考試重點(diǎn)《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》：投資性房地產(chǎn)

2019中級(jí)會(huì)計(jì)師考試重點(diǎn)《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》：投資性房地產(chǎn)(了解)

更多中級(jí)會(huì)計(jì)師考試重點(diǎn)解讀>>中級(jí)會(huì)計(jì)網(wǎng)絡(luò)課堂課堂，全方位梳理教材知識(shí)點(diǎn)，核心考試知識(shí)點(diǎn)串講，1V1分階段教學(xué)，零基礎(chǔ)穩(wěn)步提升！

(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓的方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓的方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的建筑物。

在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下要點(diǎn)：

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營(yíng)出租的建筑物才屬于已出租的建筑物。

(3)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

如果某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

1.企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

2.企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造活動(dòng)完成的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式

1.成本模式

按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷;

取得租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”;

存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

2.公允價(jià)值模式

只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以對(duì)其所有的投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)是市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊、攤銷，也確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，不能單獨(dú)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(四)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

1.轉(zhuǎn)換形式

“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。

2.轉(zhuǎn)換日

“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日或用于資本增值的日期;

“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)的日期。

“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出決議表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外出售的日期。

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1.成本模式下的轉(zhuǎn)換

“自用房地產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換，三本賬的轉(zhuǎn)換。

“投資性房地產(chǎn)”與“存貨”的轉(zhuǎn)換，按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換。

2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)或存貨”，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額，都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”;

“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”，公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”借方;公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“其他綜合收益”貸方，待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入其他綜合收益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。

(六)投資性房地產(chǎn)的處置

1.成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2.公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)(也可能記借方)

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本(有可能做相反的分錄)

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)成本