2019年法律職業(yè)資格考試民法《抵押權的實現(xiàn)》知識點

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債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。折價受償協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

（一）按份共有人與房屋承租人的優(yōu)先購買權

按份共有人有權處分其共有份額，也可以其不動產(chǎn)共有份額為自己或他人債務設定抵押，但應書面通知其他共有人（共同共有人無此權利）。在抵押權人行使抵押權時，其他共有人享有同等條件優(yōu)先購買權。但以拍賣方式實現(xiàn)抵押權時，仍應由拍賣時出價較高的應買人獲得抵押物（或共有份額）。

注意：房屋租賃中，承租人在抵押權實現(xiàn)時也享有優(yōu)先購買權。以拍賣方式實現(xiàn)抵押權時，仍應由拍賣時出價較高的應買人獲得抵押物（共有份額）。

（二）抵押權的行使期間

《物權法》改變了《擔保法》的規(guī)定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權。抵押權過了主債權訴訟時效期間后，抵押權本身仍然存在，但抵押人享有了拒絕履行的抗辯權。此為法定期間，不允許當事人約定排除。

（三）抵押權與質(zhì)權并存

抵押權與質(zhì)權并存，僅發(fā)生在標的物為動產(chǎn)之情形。學說上有不同見解，《物權法》未作明確規(guī)定。我們認為：兩者并存時，抵押權已登記的，成立在先，權利在先；抵押權未登記的，質(zhì)權優(yōu)先。

【典型真題】

甲公司以其機器設備為乙公司設立了質(zhì)權。10日后，丙公司向銀行貸款100萬元，甲公司將機器設備又抵押給銀行，擔保其中40萬元貸款，但未辦理抵押登記。同時，丙公司將自有房產(chǎn)抵押給銀行，擔保其余60萬元貸款，辦理了抵押登記。20日后，甲將機器設備再抵押給丁公司，辦理了抵押登記。丙公司屆期不能清償銀行貸款。下列哪一表述是正確的？（2013-03-08，單）

A．如銀行主張全部債權，應先拍賣房產(chǎn)實現(xiàn)抵押權

B．如銀行主張全部債權，可選擇拍賣房產(chǎn)或者機器設備實現(xiàn)抵押權

C．乙公司的質(zhì)權優(yōu)先于銀行對機器設備的抵押權

D．丁公司對機器設備的抵押權優(yōu)先于乙公司的質(zhì)權

答案：C。

（四）抵押權、質(zhì)權與留置權并存

同一動產(chǎn)上已設立抵押權或者質(zhì)權，該動產(chǎn)又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。無論留置權成立時間之先后，其效力均優(yōu)先于抵押權或質(zhì)權。

（五）抵押權與所有權的混同

同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，順序在先的抵押權與該財產(chǎn)的所有權歸屬一人時，該財產(chǎn)的所有人仍得以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

（六）先抵后封

已經(jīng)設定抵押的財產(chǎn)被采取查封、扣押等財產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權的效力。

【典型真題】

甲向乙借款，丙與乙約定以自有房屋擔保該筆借款。丙僅將房本交給乙，未按約定辦理抵押登記。借款到期后甲無力清償，丙的房屋被法院另行查封。下列哪些表述是正確的？（2013-3-57，多）

A．乙有權要求丙繼續(xù)履行擔保合同，辦理房屋抵押登記

B．乙有權要求丙以自身全部財產(chǎn)承擔擔保義務

C．乙有權要求丙以房屋價值為限承擔擔保義務

D．乙有權要求丙承擔損害賠償責任

甲公司以一地塊的建設用地使用權作抵押向乙銀行借款3000萬元，辦理了抵押登記。其后，甲公司在該地塊上開發(fā)建設住宅樓，由丙公司承建。甲公司在取得預售許可后與丁訂立了商品房買賣合同，丁交付了80%的購房款。現(xiàn)住宅樓已竣工驗收，但甲公司未能按期償還乙銀行借款，并欠付丙公司工程款1500萬元，乙銀行和丙公司同時主張權利，法院拍賣了該住宅樓。下列哪些選項是正確的?（2017-03-55，多）

A.乙銀行對建設用地使用權拍賣所得價款享有優(yōu)先受償權

B.乙銀行對該住宅樓拍賣所得價款享有優(yōu)先受償權

C.丙公司對該住宅樓及其建設用地使用權的優(yōu)先受償權優(yōu)先于乙銀行的抵押權

D.丙公司對該住宅樓及其建設用地使用權的優(yōu)先受償權不得對抗丁對其所購商品房的權利

答案：CD。

答案：ACD

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