2019年法律職業(yè)資格考試民法《地役權(quán)》

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地役權(quán)，是指以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己的不動(dòng)產(chǎn)便利之用的權(quán)利，即通過限制他人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行使，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的利用效益的權(quán)利。地役權(quán)的客體是他人的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，包括土地權(quán)利、建筑物、空間等。地役權(quán)旨在增進(jìn)需役地的效益，包括經(jīng)濟(jì)上的效益和精神上的效益，前者如地役權(quán)人在供役地上通行，后者如地役權(quán)人為了爽心悅目，禁止供役地上建造高樓大廈。

【例】甲享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地與乙的土地相鄰，甲與乙訂立合同，并進(jìn)行了登記，甲在乙的土地之上設(shè)立通行的地役權(quán)，從而增加甲的土地的價(jià)值。

（一）地役權(quán)的從屬性與不可分性

地役權(quán)具有從屬性。需役地的所有權(quán)（或使用權(quán)）讓與或消滅，地役權(quán)也應(yīng)隨之讓與或消滅。依《物權(quán)法》第164、165條之規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

地役權(quán)具有不可分性。依《物權(quán)法》第166、167條之規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)；供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

（二）地役權(quán)與相鄰關(guān)系

地役權(quán)屬于用益物權(quán)，相鄰權(quán)在性質(zhì)上是所有權(quán)內(nèi)容的擴(kuò)張或限制，是所有權(quán)制度的一部分，并非獨(dú)立的物權(quán)；

地役權(quán)內(nèi)容廣泛，相鄰權(quán)只是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間利用關(guān)系的最低限度的調(diào)整；

地役權(quán)是約定權(quán)利，相鄰權(quán)是法定權(quán)利，根據(jù)法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生；

地役權(quán)不以需役地與供役地相鄰接為要件，相鄰權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰為存在前提；

地役權(quán)通常有償、有固定期限，相鄰權(quán)一般是無(wú)償、無(wú)固定期限的。

（三）地役權(quán)的設(shè)立

地役權(quán)是通過地役權(quán)合同加以設(shè)立，既不存在法定地役權(quán)，也不得以單方行為（如遺囑）設(shè)立地役權(quán)?！段餀?quán)法》第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?/p>

1.地役權(quán)的設(shè)立采意思主義立法模式。地役權(quán)合同生效，地役權(quán)即設(shè)立。不以登記為地役權(quán)設(shè)立生效要件。登記為地役權(quán)對(duì)抗要件。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，是指不得對(duì)抗取得供役地權(quán)利的善意第三人。

2.地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)不可能一直存在。

3.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

（四）地役權(quán)的消滅

地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。注意：這里要求合理期限內(nèi)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人才有權(quán)解除地役權(quán)合同，從而消滅地役權(quán)。

《物權(quán)法》第169條規(guī)定：“已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”

【典型真題】

李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬(wàn)元，但沒有進(jìn)行登記。下列哪一選項(xiàng)是錯(cuò)誤的？（2008川延-03-11，單）

A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B.該約定屬于地役權(quán)合同

C.如果李某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

D.如果張某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行

甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬(wàn)元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？（2006-03-56，多）

A.甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B.丙可禁止丁建高樓，且無(wú)須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償

C.若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

D.甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力

答案：A。從雙方簽訂合同來設(shè)定這一權(quán)利可得知李某與張某的書面約定屬于地役權(quán)合同。故A項(xiàng)錯(cuò)誤，B項(xiàng)正確。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。故C項(xiàng)說法正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。故D項(xiàng)正確。

答案：司法部公布答案為ACD。相鄰關(guān)系為法定，無(wú)需約定，故A項(xiàng)錯(cuò)誤。甲享有地役權(quán)，其將房屋轉(zhuǎn)讓給丙時(shí)，地役權(quán)因其從屬性隨之移轉(zhuǎn)，但丙的地役權(quán)因未登記而不得對(duì)抗第三人，即作為乙的土地使用權(quán)受讓人的丁，故丙無(wú)權(quán)禁止丁建高樓。B項(xiàng)錯(cuò)誤。如果丁建高樓，因甲、丙之間并無(wú)相關(guān)約定，故丙不能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。再者，丙取得房屋所有權(quán)顯然需要進(jìn)行登記過戶，因此，丙對(duì)其享有的地役權(quán)沒有進(jìn)行過登記應(yīng)當(dāng)是知道的，應(yīng)由其自己承擔(dān)未登記而導(dǎo)致的效力減弱的風(fēng)險(xiǎn)。C項(xiàng)錯(cuò)誤。地役權(quán)具有從屬性，主權(quán)利轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，并非失去效力。另外因未登記而不具有對(duì)抗第三人的效力，但并非該地役權(quán)無(wú)效或失去效力。D項(xiàng)錯(cuò)誤。綜上，司法部的答案有失合理。

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