2020注冊會計師《會計》知識點：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。從定義可以看出，投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)自用的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)。 企業(yè)自用的房地產(chǎn)是企業(yè)自用的廠房、辦公樓等生產(chǎn)經(jīng)營場所，企業(yè)應(yīng)當將其作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地，是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當作為存貨處理。與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費收入，要么是 持有并準備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認、計量和列報。也正因為如此，投資性房地 產(chǎn)的計量模式有別于固定資產(chǎn)和存貨的計量模式，企業(yè)可以選擇成本模式或公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，其中，公允價值模式的處理原則與交易性金融資產(chǎn)的 處理原則基本一致。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)在我國屬于稀缺資源，嚴格限制與之相關(guān)的投機行為，因此在我國實務(wù)中，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。

（三）已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，主要包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。這是 基于房地產(chǎn)狀態(tài)或目的的判斷。用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方 簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置 建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租 且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。